Estudio de Títulos

Consiste en un estudio acabado de los antecedentes que conforman el historial de un bien inmueble durante un período de 10 años (que es el plazo legal máximo de prescripción para ejercer o demandar derechos respecto del inmueble), para efectos de determinar la conveniencia real  de realizar el acto de compraventa  que interesa, concluyendo que los Títulos están saneados, sin problemas que ofrezcan dudas acerca del derecho certificado del propietario dice tener, para así otorgar certeza respecto del negocio jurídico proyectado y que los derechos del comprador no quedarán expuestos a eventuales demandas judiciales.

Documentación que se  necesita para realizar un estudio de Titulo

Propietario

1-Copia de la cédula de identidad por ambos lados.

2-Certificado de matrimonio o Certificado de no matrimonio emitido por el Servicio de Registro Civil e Identificación.

3-En caso que el propietario sea persona jurídica, se requiere: a-copia de escritura de constitución otorgado por la Notaria y/o Archivo judicial pertinente . b-certificado de vigencia. c-certificado de poderes, ambos otorgados por Registro de Comercio del Conservador de Bienes Raíces. d-carta del representante legal o gerente de la sociedad en que declare que la venta de la propiedad no representa una enajenación de más del 50% del activo social, según el artículo 57 de la Ley de Sociedades Anónimas.

Propiedad

1-Copia de Inscripción del Registro de la propiedad o Certificado de dominio vigente, otorgado por el Registro de Propiedad Conservador de Bienes Raíces.

2-Certificado de hipotecas, gravámenes, prohibiciones, interdicciones, litigios y bien familiar de la propiedad inscrita, otorgado por el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces.

3-Copia de la escritura pública de compraventa o de otro título, como por ejemplo, cesión, adjudicación, etc. que permita acreditar la adquisición del inmueble a favor de su actual propietario, otorgado por la Notaria o el Archivo Judicial que corresponda.

4-Carpeta de estudio de títulos de hasta 10 años, que contenga inscripciones sin vigencia e historial de certificados de hipotecas, gravamenes ,prohibiciones y litigios del inmueble, otorgado por el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces.

5-Certificado de no expropiación y declaración de utilidad pública otorgado por la Dirección de Obras de la I. Municipalidad que corresponda  y por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU).

6-Último pago de contribuciones de la Tesorería General de la República. Si la propiedad estuviera exenta de pago de contribuciones, entonces debe presentarse el certificado de exención que otorga el Servicio de Impuestos Internos.

7-Certificado de Avalúo fiscal emitido por Servicio de Impuestos Internos.

8-Certificado de deuda por contribuciones otorgado por Tesorería General de la República.

9-Certificado de recepción final de las construcciones existentes en el inmueble otorgado por la Dirección de Obras de la I. Municipalidad que corresponda.

10-Certificado de informaciones previas del inmueble otorgado por la Dirección de Obras de la I. Municipalidad que corresponda.

11-Certificado de número emitido por la Dirección de Obras de la I. Municipalidad correspondiente.

12-Si la propiedad es un departamento sujeto al régimen de copropiedad inmobiliaria, certificado que apruebe la venta por pisos y departamentos o que la propiedad está acogida al régimen de copropiedad inmobiliaria.

13-Si la propiedad está sujeta al régimen de copropiedad inmobiliaria, certificado del administrador del condominio acreditando que la propiedad no registra deudas de gastos comunes.

14-Sí la propiedad es rural. a-En caso que sea un lote que se haya subdividido, se requiere la resolución de aprobación de subdivisión del SAG con el plano respectivo, b-certificado de asignación de roles de Servicio de Impuestos Internos, c-certificado de prenda agraria del Conservador de Bienes Raíces pertinente, d-certificado de deuda CORA emitido por el Sag, y e-documentos relativos a los elementos básicos de urbanización y servidumbres.

15-Reglamento de copropiedad sí existiere.

16-Reglamento de construcción sí existiere.

17-Plano debidamente archivado en el Conservador de Bienes Raíces pertinente.

18-Antecedentes especiales que sean pertinentes al caso.

Documentos que se deben presentar para la escrituración de la Compraventa

1. Debes enviar al funcionario de escrituras públicas de la Notaria pertinente, el borrador de la escritura de compraventa redactado por un abogado de la plaza. En caso que requieras que el pago se realice con vale vista contra inscripción de la propiedad a nombre del comprador, deberás enviar un borrador con las instrucciones notariales pertinentes, las cuales también las debe redactar un abogado habilitado para el ejercicio de la profesión. Así las cosas, una vez que las partes vayan a firmar el documento podrán depositar el vale vista respectivo, para que sea liberado al vendedor una vez que la operación haya finalizado exitosamente.

2. Deberás exhibir el certificado de dominio vigente y de hipotecas, gravámenes, prohibiciones e interdicciones de la propiedad emitido por el Conservador de Bienes Raíces pertinente, con al menos 30 días de antigüedad.

3. Acompañar el certificado de pago de contribuciones emitido por la Tesorería General de la República.
4. En caso que la propiedad corresponda a un matrimonio casado en sociedad conyugal deberán realizarse las autorizaciones pertinentes.
5. En caso que el vendedor tenga 70 o más años, es probable que el Notario pueda pedir un certificado de facultades mentales.
6. En caso que los vendedores sean herederos, todos deberán comparecer de consuno o debidamente representados, presentando la documentación atinente a la posesión efectiva, testamento, certificado de pago o exención de impuesto a la herencia y la inscripción especial de herencia.
7. Presentar los poderes respectivos en su original, en caso que un tercero comparezca en calidad de mandatario en nombre de alguna de las partes.
8. En caso que el vendedor o comprador sea una persona jurídica, deberá presentar la documentación atinente.
9. En caso que los menores de edad sean herederos y quieran vender, se requerirá la pertinente autorización judicial del tribunal de familia que corresponda.
10. Deberás suscribir ante Notario el Formulario 2890 del SII para efectos tributarios.

Documentos qué se requiere para inscribir una propiedad objeto de una compraventa en el Conservador de Bienes Raíces

* Copia auténtica del título respectivo (escritura de compraventa) o de la sentencia o decreto judicial. El Conservador admitirá como copia auténtica toda copia autorizada con las solemnidades legales por el Notario o funcionario competente.
* Certificado de Deuda de Contribuciones en el que conste que se encuentran canceladas al día.
* Formulario 2890 del SII suscrito por el Notario que entregó la escritura pública. En caso de inscribir por resolución judicial, el Conservador provee de dicho formulario.

* Certificado de número emitido por la Dirección de Obras de la Municipalidad pertinente sí correspondiere.

Situaciones que podrían generar inconvenientes para la compraventa de una propiedad

1. Vender una Comunidad de Herederos:
   
   • Herederos menores de edad: Se necesitará de una gestión ante tribunales de familia para que un juez autorice la venta de sus derechos hereditarios.
   • Que todos los herederos estén de acuerdo en firmar. Si dan mandato especial a un solo heredero para la firma (lo ideal), que dicho mandato celebrado por escritura pública esté vigente.
   • La posesión efectiva debe haber sido tramitada. Es importante que estén listas las posesiones efectivas de todos quienes pudieron ser herederos del inmueble y fallecieron, debiéndose inscribir ante el Conservador de Bienes Raíces pertinente.
2. Vende o compra una Sociedad Comercial.Asegurarse de que los poderes de quien vende, estén en regla y con vigencia.
3. Venta de bienes de Interdicto. Debe estar autorizada judicialmente por el tribunal pertinente.
4. Venta de terrenos recientemente loteados.Suele haber inconformidades con el número de la propiedad para lo cual cabe realizar la revisión respectiva.
5. Venta por persona casada. Se debe revisar su estado civil con un especial ojo en la sociedad conyugal y el artículo 150 del C.C